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如何應對房屋買賣合同違約？ 作者：未知     時間：2018-05-17    來源：互聯(lián)網(wǎng)

　　導讀：合同簽訂生效后就要如約履行，不能按合同履行的，很有可能導致合同違約，房屋買賣合同也一樣，合同不能如期履行的，就需要承擔相應的違約責任，那么要如何應對房屋買賣合同違約呢？下文為您詳細介紹。

　　一、繼續(xù)履行

　　如果當事人一方不履行合同，首先另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。例如，在房屋買賣中，如果買方已支付價款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務；或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價款，賣方就有權要求買方繼續(xù)支付價款。同時，繼續(xù)履行不影響違約方仍然要向守約方賠償損失或支付違約金等。

　　但有下列情況的則不適用繼續(xù)履行：

　?。ǎ保┓缮匣蛘呤聦嵣喜荒苈男?；

　?。ǎ玻﹤鶆盏臉说牟贿m于強制履行或者履行費用過高；

　?。ǎ常﹤鶛嗳嗽诤侠砥谙迌任匆舐男?。

　　二、解除合同

　　合同法規(guī)定，當事人一方遲延主要債務或者有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的，當事人可以單方解除合同。此外，在房屋買賣交易中，如果當事人一方明確表示自己將不履行債務，或者以自己的行為表明不履行主要債務，經(jīng)催告后在合同期限內仍未履行的，當事人也可以依法解除合同。

　　解除合同可以適用定金罰則或要求對方支付違約金。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　三、定金罰則

　　如果合同當事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。以定金方式承擔違約責任的做法是：支付定金一方違約時，不得要求對方退回定金；收受定金一方違約時，應雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價款的２０％，超過部分將不被視為定金。

　　四、違約金

　　違約金可以由買賣雙方協(xié)商確定，雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計算方法，只要約定不違法，也無明顯不合理的，就可以適用合同約定的違約金。但萬一發(fā)生糾紛，并不一定完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為如果合同約定的違約金數(shù)額低于實際造成的損失，守約方可以請求法院或者仲裁機構予以增加；如果約定違約金過分高于實際造成的損失，違約方也可以請求法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　需要注意的是，在一方稍有違約情形時，另一方就馬上要求高額的違約金，其實是很難得到法律支持的。因為合同法鼓勵交易，因此只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

　　五、賠償損失

　　在另外一些情況下，違約一方應當承擔賠償損失的責任：

　?。ǎ保┖贤斒氯藳]有約定違約金和定金，也沒有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對方造成了損失，則違約方應承擔賠償損失的責任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機構裁決和法院判決。

　?。ǎ玻╇m有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補償損失的，對于不足部分仍應賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應相當于因違約給對方造成的損失，包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過違約一方在訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的最大損失。

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