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無效的購房合同你都簽了嗎？ 作者：未知     時間：2018-06-05    來源：互聯(lián)網(wǎng)

　　導(dǎo)讀：雖說買房少不了合同的簽訂，但并不是意味著簽了合同給了錢房子就是你的，只要房子一天沒有在你名下都不一定是你的，更何況你簽的合同也不一定有效，那么什么樣的購房合同不具有法律效力呢？下文為您詳細(xì)介紹。

　　一、違反法律法規(guī)政策的房屋買賣合同

　　（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的

　　《民法通則》第五十八條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規(guī)定第五十二條規(guī)定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型，當(dāng)雙方當(dāng)事人出現(xiàn)惡意串通的情形時，當(dāng)然也是無效的。

　　（二）違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的

　　《合同法》第五十二條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應(yīng)確認(rèn)無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認(rèn)定為無效。

　　（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的

　　依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據(jù)《民法通則》第九十八條規(guī)定，按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　此外，《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院也作出相關(guān)規(guī)定，出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

　　因此，從以上規(guī)定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

　　（四）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的

　　凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬于此類房屋。

　　二、雙方當(dāng)事人主體不合格

　　（一）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

　　我國《民法通則》規(guī)定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。因此，未滿八周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人簽訂的房屋買賣合同是無效的。

　　（二）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

　　按照《合同法》第四十七條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但是法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)，此時合同就是無效的。八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，這兩類主體簽訂的房屋買賣合同，如果他們的法定代理人拒絕追認(rèn)，此時房屋買賣合同也是無效的。

　　三、雙方當(dāng)事人意思表示不真實，包括欺詐、威迫和乘人之危

　　如果合同一方當(dāng)事人簽訂合同的時候意思表示是不真實的，比如出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為，買受人成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，可以和出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴主張合同無效。

　　四、違反法定形式，如房屋買賣合同未采用書面形式

　　這種情況下，合同不是當(dāng)然無效。房屋買賣合同即使未采用書面形式，但如果買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，仍應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。不過為了過戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但如果雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無效的合同。

　　五、合同一方與第三人惡意串通

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

　　六、其他違反法律法規(guī)的其他情形

　　其他的情形，比如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。如果有認(rèn)定為有效，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。

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