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如何審查二手房買賣合同的效力？ 作者：未知     時間：2018-08-02    來源：互聯(lián)網(wǎng)

　　導讀：在買賣雙方對二手房買賣的相關(guān)事項達成一致意見后，雙方的買賣合同就已經(jīng)成立。而應該如何審查合同是否具有法律效力？應從哪些方面進行審查？下文為您詳細介紹。

　　一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形

　　（一）合同無效的情形

　　《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

　　１、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　２、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　?。?、以合法形式掩蓋非法目的；

　　４、損害社會公共利益；

　?。?、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　（二）合同可撤銷的情形

　　《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

　?。?、因重大誤解訂立的；

　?。?、在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”

　　二、審查轉(zhuǎn)讓人是否享有出賣房屋的實體權(quán)利，無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效

　　１、房屋的所有權(quán)人出賣房屋的：應注意審查出賣人是否與房屋產(chǎn)權(quán)證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

　?。病⑽谢虼沓鲑u的：應注意審查房屋所有權(quán)人是否與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出賣的書面證明材料。

　　３、共有房屋出賣的：應注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料。

　　三、審查二手房的實際狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的將導致合同無效

　?。薄彶檗D(zhuǎn)讓的房屋是否違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。

　　比如集體土地上建設的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

　?。病彶檗D(zhuǎn)讓的房屋是否屬于經(jīng)濟適用房。

　　如果轉(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟適用房有可能導致合同無效。由于各地對經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定各不相同，因此必須明確該經(jīng)濟適用房是否屬于可轉(zhuǎn)讓的范圍。

　?。?、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否被依法查封。

　　依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第（二）項規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。因此，如果轉(zhuǎn)讓的房屋在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會被法院認定合同無效。

　?。础⒊擎?zhèn)居民不得購買農(nóng)民的住宅。

　　雖然我國現(xiàn)行的法律沒有明確禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民的房屋，但是國務院出臺的很多文件卻明確禁止此類交易。

　?。保梗梗鼓辍蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　?。玻埃埃纺辍秶鴦赵恨k公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

　?。玻埃埃改辍吨泄仓醒?、國務院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。

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