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如何認(rèn)定房屋租賃合同的效力？ 作者：未知     時(shí)間：2018-08-18    來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

　　導(dǎo)讀：在房屋租賃中，簽訂房屋租賃合同才能更好的保障權(quán)益，但就算簽訂合同也不代表該合同就具有法律效力，那么要如何認(rèn)定房屋租賃合同的效力呢？下文為您詳細(xì)介紹。

　　１、什么情況下房屋租賃合同不發(fā)生效力？

　　一般來(lái)說(shuō)，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列的房屋租賃應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

　　（１）簽約主體不合格。

　　當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件，即主體不適格時(shí)，則所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。如無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權(quán)利范圍所簽訂的房屋租賃合同。

　　（２）內(nèi)容不合法。

　　主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的；損害害社會(huì)公共利益的；違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等情形。

　　（３）客體不合格。

　　房屋租賃合同中的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；屬于違法建筑的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

　　２、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定？

　　出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無(wú)效的，不予支持。

　　租賃合同之一已實(shí)際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過(guò)程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。

　　３、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力？

　　租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。

　　最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，但該條款并沒(méi)有不辦理登記租賃合同即為無(wú)效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。

　　但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣(mài)時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害，對(duì)交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力。

　　４、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效？

　　未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無(wú)效。如被行政部門(mén)確定為違章建筑的或所建造的房屋沒(méi)有合法審批手續(xù)的等。

　　５、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果

　　我國(guó)《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！?/p>

　　我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡谖迨艞l規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。”由經(jīng)可見(jiàn)，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)交還房屋，未未付的租金不再交付，超過(guò)實(shí)際使用期限交付的租金出租人應(yīng)當(dāng)返還。如有損失按過(guò)錯(cuò)原則由雙方分擔(dān)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。且對(duì)于雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。

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