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購買無證二手房要如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范？ 作者：未知     時(shí)間：2018-10-31    來源：互聯(lián)網(wǎng)

　　導(dǎo)讀：我國法律規(guī)定未取得房產(chǎn)證的房屋是不能出售的，但是有的人仍然抱著僥幸的態(tài)度去購買五證的房屋。那么要是購買無證的二手房，存在什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？下文為您詳細(xì)介紹。

　　１、不能市場交易的二手房有哪些？

　　依照法律法規(guī)的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買賣：

　?。ǎ保┪匆婪ㄈ〉梅课菟袡?quán)證的房屋；

　?。ǎ玻┲蝗〉檬褂脵?quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

　?。ǎ常╄b定為危房的房屋；

　?。ǎ矗┮詷?biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；

　?。ǎ担┰谵r(nóng)村集體土地上興建的房屋；

　　（６）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

　　（７）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

　　（８）所有權(quán)有糾紛的房屋；

　　（９）已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；

　?。ǎ保埃┮婪ū徊榉狻⒖垩夯蛘咭婪ㄒ云渌问较拗茩?quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

　?。ǎ保保┓课菀殉鲎馑?，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；

　?。ǎ保玻┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　２、買無證二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　（１）二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)。

　　賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　雖然實(shí)踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對合同效力沒有影響。其實(shí)，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。

　　（２）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。

　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。

　　（３）房屋質(zhì)量難以保證。

　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

　　（４）“一房二賣”不可不防。

　　無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

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