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房屋買賣合同糾紛 作者：湯容濱     時(shí)間：2017-05-24    來源：互聯(lián)網(wǎng)

律師觀點(diǎn)分析

　　法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人雖然就系爭(zhēng)房屋簽訂了房屋買賣合同，但是從查明的事實(shí)來看，上述合同的簽訂、履行與正常的房屋交易明顯不符。具體闡述如下：第一，從雙方簽訂合同的過程來看，蔡某在沒有看過系爭(zhēng)房屋、對(duì)系爭(zhēng)房屋不了解的情況下，簽約與付款在同一天完成，顯然不符合常理;第二，系爭(zhēng)房屋建筑面積78.78平方米，位于上海市松江區(qū)地區(qū)，2011年9月成交價(jià)55萬元，顯然明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià);第三，蔡海智對(duì)于簽訂合同的過程表述不清，其雖然稱是中介介紹，但連中介機(jī)構(gòu)的名稱、聯(lián)系方式都無法說明;第四，合同第四條約定，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，戴某應(yīng)于2011年12月30日前騰出該房屋并通知蔡某進(jìn)行驗(yàn)收交接，然而系爭(zhēng)房屋至今未能實(shí)際交付;第五，戴某作為房屋出售人在收到房款后立即將房款處分完畢，與正常的房屋交易中買賣雙方的行為方式有較大的偏差;第六，案外人乙稱簽訂合同當(dāng)天其在現(xiàn)場(chǎng)，戴某的房屋只是為借款所作的擔(dān)保。對(duì)于乙所述真實(shí)與否在所不論，但是蔡某曾說是乙介紹，又說乙是否在現(xiàn)場(chǎng)不清楚，可見蔡某所述有矛盾之處。最后，戴某在庭審中亦提出其愿意歸還收到蔡某的錢款。綜上，法院認(rèn)定雙方之間所簽訂的房屋買賣合同并非雙方真實(shí)意思的表示，雙方之間的“房款”實(shí)為借款，故雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同并未成立。經(jīng)法院釋明后，蔡某并未在法院規(guī)定的期限內(nèi)變更訴訟請(qǐng)求，故蔡某在本案中的所有訴訟請(qǐng)求，法院均不予支持。如蔡某要求戴某歸還錢款，可以雙方之間的借貸關(guān)系另行提起訴訟。

　　原審法院審理后于二○一四年一月二十八日作出判決：駁回蔡某的所有訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)856元，由蔡某負(fù)擔(dān)。

　　判決后，蔡某不服，上訴于本院稱：上訴人與被上訴人之間就系爭(zhēng)房屋存在真實(shí)的買賣關(guān)系。簽訂合同的主體均具有完全民事行為能力，主體符合法律要件。上訴人與被上訴人是通過中介公司簽訂買賣合同的，簽約后上訴人也積極履行了支付房款的義務(wù)。上訴人在買賣過程中也去交易中心查詢過系爭(zhēng)房屋的權(quán)屬狀況，該房屋是登記在被上訴人一人名下的，上訴人已經(jīng)盡到了審慎的注意義務(wù)。因此雙方間的買賣合同合法有效，被上訴人理應(yīng)按約履行交房、產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)，被上訴人遲延履行上述義務(wù)，理應(yīng)按約支付違約金。上訴人請(qǐng)求撤銷原審判決，改判支持其在原審中的全部訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人戴某辯稱：原審判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　原審第三人共同辯稱：其不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，民事法律行為的要件之一是意思表示真實(shí)。本案中，上訴人未經(jīng)看房即與被上訴人就系爭(zhēng)房屋簽訂買賣合同。上訴人雖稱是經(jīng)中介公司介紹與被上訴人相識(shí)，但未能說清中介公司的名稱及聯(lián)系方式，也未提交相應(yīng)的居間合同或者傭金支付收據(jù)，且對(duì)于簽訂合同的經(jīng)過前后說法不一。從合同內(nèi)容來看，合同約定的房屋成交價(jià)明顯低于該房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，且上訴人在未實(shí)地看房的情況下在簽約當(dāng)日即付清了全額房款，而被上訴人在收到房款的第二天即將房款轉(zhuǎn)給他人，整個(gè)交易過程與正常的房屋交易有較大的偏差，與常理不符。結(jié)合案外人乙的陳述，原審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的房屋買賣合同并非雙方的真實(shí)意思表示，雙方之間的“房款”實(shí)為借款，該認(rèn)定并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。因此，上訴人與被上訴人就系爭(zhēng)房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)為無效。鑒于上訴人原審的訴訟請(qǐng)求均是基于合同有效的基礎(chǔ)上提出的，在法院釋明后，上訴人并未在規(guī)定的期限內(nèi)變更其訴訟請(qǐng)求，原審法院據(jù)此判決駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)于合同無效的后果處理，雙方可以另行主張。上訴人的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費(fèi)856元，由上訴人蔡某負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

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