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湯容濱律師，畢業(yè)于上海大學(xué)法學(xué)院，工作態(tài)度認(rèn)真、思維敏捷嚴(yán)謹(jǐn)、法學(xué)功底扎實(shí)。在訴訟案件中，湯容濱律師善于運(yùn)用證據(jù)，歸納案件事實(shí)，對案件的核心法律問題進(jìn)行分析，努力實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人訴訟利益的最大化。在非訴訟案件中，湯容... 詳細(xì)>>
律師姓名：湯容濱律師
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導(dǎo)讀：不但是買房違約要給違約金，租房違約也同樣要給違約金，那么租房違約的常見情形有什么？房屋租賃違約要如何計算違約金？有什么樣的計算標(biāo)準(zhǔn)？下文為您詳細(xì)介紹。
一、房屋租賃合同常見的違約情形：
?。?、在房屋租賃關(guān)系上，要求解除租賃合同的一方，應(yīng)該提前１個月通知對方，否則就屬于違約（合同另有約定除外）， 對方當(dāng)事人有權(quán)要求其支付違約金。
２、租房合同中對違約金有約定（租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過事先約定而確定的）、則按約定的違約金比例支付。
３、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實(shí)際損失３０％的可認(rèn)為約定過高，可要求降低。
?。础⒎课葑赓U合同中對違約金沒有約定，應(yīng)按對方違約對你造成的實(shí)際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。
?。?、租房違約金的支付是獨(dú)立于履行行為即給付房租之外的給付。
?。?、雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟解決。
二、約定房屋租賃違約金應(yīng)注意：
?。?、違約金應(yīng)體現(xiàn)補(bǔ)償為主、懲罰為輔的原則
現(xiàn)行立法承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性多重屬性，以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護(hù)了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現(xiàn)了公平原則；違約金的功能在于使守約方因?qū)Ψ竭`約而造成的損失或失去的利益得以補(bǔ)償和實(shí)現(xiàn)；有關(guān)違約條款主要是用來調(diào)整當(dāng)事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在于懲罰違約方。因此，違約金責(zé)任作為一種財產(chǎn)責(zé)任，其本質(zhì)意義首先在于對守約方的補(bǔ)償，其次才表現(xiàn)為對違約方的懲罰和制裁。
?。?、約定房屋租賃違約金的形式
違約金的形式包括約定具體的違約金數(shù)額和違約賠償損失的計算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數(shù)額的按約定計算；雙方未約定明確違約金數(shù)額的，按照違約賠償損失計算。
三、房屋租賃協(xié)議違約金應(yīng)該付多少
?。ǎ保┻`約金由雙方協(xié)商確定，沒有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
?。ǎ玻┌l(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時，如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金；如果約定的違約金“過分”高于實(shí)際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
?。ǎ常安怀^２０％”，應(yīng)是指不超過主合同標(biāo)的額的２０％，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標(biāo)的額２０％的部分，法院不會支持。
四、違約金過高或過低的處理辦法
根據(jù)《合同法》第１１４條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
需要強(qiáng)調(diào)的是，違約金的高低是應(yīng)當(dāng)事人的申請由法院或仲裁機(jī)構(gòu)被動進(jìn)行審查的。如果當(dāng)事人沒有在一審法庭辯論終結(jié)前提出對違約金的調(diào)整申請，則審理機(jī)構(gòu)不主動干預(yù)。我們認(rèn)為，為保險以及公平起見，建議在約定違約金比例時通過設(shè)定上限等方式防止違約責(zé)任過重。
由于租房合同是根據(jù)當(dāng)事人意思自制的產(chǎn)物，其中違約金的數(shù)額可以由合同雙方進(jìn)行協(xié)商約定。但對于租房合同違約金的確定，實(shí)踐中有一個標(biāo)準(zhǔn)，那就是不超過主合同標(biāo)的額的２０％。要是約定的違約金數(shù)額過高或過低的話，可以請求適當(dāng)減低或增加賠償數(shù)額。
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